Como hemos
señalado en nuestro anterior post, el modelo de desarrollo urbanístico y
territorial español tiene planteados tales retos que lo hacen no ya
cuestionable, sino, sencillamente, inviable,
resultando inaplazable una redefinición del marco jurídico
y económico que posibilite el
cambio. Para ello, creemos que deberían adoptarse numerosas medidas, algunas
trascendentes de la normativa territorial y urbanística, otras específicamente
ubicadas en ese ámbito. Las reformas legislativas que el Gobierno está promoviendo, en las costas, en
el suelo, en los parques nacionales, por citar algunas, van justamente en la
dirección contraria, porque fomentan y amparan el mismo modelo de desarrollo
urbanístico que nos ha caracterizado, y resultan absolutamente incompatibles
con la sostenibilidad del territorio.
Un ejemplo, con la recientemente aprobada Ley 2/2013, de Protección y Uso
Sostenible del Litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de
Costas, nos situamos en un escenario de un claro retroceso en la defensa de los
intereses públicos y una victoria para los particulares que han perdido hasta
ahora su lucha contra la Administración: plantea una revisión del
litoral deslindado, con más del noventa por ciento ya realizado, lo que
supondrá procesos contra deslindes ya
aprobados que entran en conflicto con edificaciones o desarrollos urbanísticos
que pasarán a ser posibles, o contra licencias o instrumentos de planeamiento
que se considerarán contrarios a la nueva regulación. Supone, en definitiva, un desmantelamiento de
la integridad del dominio público marítimo-terrestre por la extensión de las
medidas de desafección y privatización que contempla.
En relación con
estas cuestiones, siempre desde una perspectiva global que combine la fiscalidad,
la financiación, el tratamiento de las haciendas locales y la regulación y
prácticas territoriales y urbanísticas, proponemos las siguientes
MEDIDAS:
1. Actualización de los principios permanentes del
urbanismo: acceso universal a los beneficios de la ciudad y el estatuto de
ciudadanía.
2. Desbloquear el estatuto de la actividad urbanística, pública,
diferenciándolo del estatuto de la propiedad inmobiliaria, privada.
3. Habilitación a los particulares a través de procedimientos con
publicidad y libre concurrencia para el desarrollo, no solo de las actividades
de urbanización, sino también de la edificación, de manera que permitan a la
Administración seleccionar la oferta de mas bajo precio final de venta y mayor
rentabilidad para la colectividad, adjudicándolo al mejor ejecutor de los
intereses generales. La adjudicación de la actividad de ejecución de la
urbanización y edificación no sería en régimen concesional de un dominio
público, sometido a canon y plazo, sino en plena propiedad del título de
dominio útil creado por el plan sobre el suelo.
4. Planeamiento de diseño estratégico, físico y económico, y no de
atribución de aprovechamientos urbanísticos expectantes.
5. Establecimiento de agencias o consorcios, incluso
de adscripción obligatoria y siempre de base y liderazgo local, para municipios
que no puedan acreditar capacidad real de gestión para impulsar la aprobación
de planeamiento conforme a criterios de interés general así como de otorgamiento
de licencias.
6. Regulación rigurosa del contenido y las
exigencias de transparencia y publicidad de los convenios urbanísticos de
planeamiento, prohibiendo en todo caso convenios que determinen la necesaria
revisión o condicionen el contenido de un nuevo plan general, así como
regulación estricta del ámbito y posible contenido de los convenios
urbanísticos de gestión.
7. La enajenación del pleno dominio de bienes
inmuebles o aprovechamientos urbanísticos, incluidos los procedentes de cesión,
que formen o hayan de formar parte de los patrimonios públicos ha de ser
excepcional, de acuerdo con criterios de interés general. Ordinariamente la
cesión de tales bienes sólo podrá tener lugar a través de negocios jurídicos
que permitan la conservación de tales bienes en el patrimonio público, tales
como el derecho de superficie.
8. Creación de instrumentos de desarrollo urbano que equilibren las
determinaciones normativas a sus efectivas posibilidades, las que sean
comprensibles y abarcables por la dimensión y complejidad de la escala
territorial que abarquen, que articulen “visiones unitarias”, estrategias
holísticas de ciudad con enfoques integrados.
9. Devolver contenido político-democrático a la actividad urbanística y de
ordenación del territorio, robusteciendo el papel y la función de la
participación ciudadana directa, haciéndola efectiva y real.
10. Aligerar los procedimientos formalizados, en contradicción en estos
momentos con la lógica y la economía de la vida social y económica.
11. Control administrativo de los precios finales del producto inmobiliario
en sus transmisiones, mediante ejercicio del tanteo y retracto, y de las
ventas, mediante bolsas de carteras de valores inmobiliarios.
12. Control fiscal de todas las segundas transmisiones, para gravar las
subidas de precio no justificadas en mejoras o inversiones declaradas respecto
a la anterior.
13. Coordinación de la política
fiscal con las de suelo y vivienda. Incentivar el cumplimiento de la normativa
urbanística a través de una fiscalidad específica discriminadora.
14. Coordinación del planeamiento con el catastro, adecuándolo a los
objetivos de la legislación urbanística, que facilite la disciplina urbanística
y racionalice los procesos de intervención pública en los mercados de suelo y
vivienda.
15. Fomento de agencias o consorcios locales de urbanismo que asuman
competencias en materia de planeamiento y disciplina para coordinar la
actuación de los municipios y evitar prácticas de competencia a la baja por
proyectos privados entre municipios en perjuicio de su territorio.
16. Revisión completa del régimen de financiación de las entidades locales,
potenciando su desvinculación de la actividad urbanística y, consecuentemente,
evitando su exposición a ciclos económicos y la presión sobre la práctica de
planeamiento.
17. Nueva regulación de los patrimonios públicos de suelo
que impida su utilización como recurso financiero y haga compatible en todo
caso su afectación a fines de interés urbanístico y territorial general y la
obtención de una adecuada rentabilidad.
18. Profundización en una regulación sostenible del
crédito hipotecario, que haga inviable la generación de nuevas burbujas
limitando con criterios objetivos el sobreendeudamiento de cualesquiera
personas, físicas y jurídicas, públicas o privadas, vinculado a desarrollos o
productos inmobiliarios con criterios temporales, de aplicación de rentas
generadas en un determinado periodo u otros análogos.
19. La vivienda sujeta a regímenes de protección pública
debe ser calificada durante toda su vida útil y la calificación de suelo para
tal destino ha de considerarse en todo caso permanente. La protección pública
debe limitarse a la vivienda de alquiler y la rehabilitación y regeneración
urbana.
20. La política de vivienda debiera replantearse en su
conjunto, limitando la competencia estatal al establecimiento de criterios u
objetivos al resto de niveles de gobierno que éstos deberán alcanzar, sin
perjuicio de otros que pudieran decidir, diseñando políticas propias. En ese
contexto, debiera territorializarse el presupuesto estatal, condicionando su
transferencia a la efectiva aplicación a políticas coherentes con los criterios
u objetivos fijados por el Estado.
El
territorio transformado por la urbanización tiene ante sí
una nueva oportunidad:
ser parte activa
en el escenario
político y económico o, por el contrario, permanecer en
una situación de relativa marginalidad, limitado a ser mero receptor de los
efectos más negativos de la crisis económica. O lo que es lo mismo, se puede
optar por un predominio de un desarrollo urbano integrador donde la cohesión
social queden garantizada, o por un desarrollo urbano fragmentado donde la
exclusión social, con su secuela de marginalidad y desestructuración de pautas
de convivencia, se extiendan.
Rosario Alonso Ibañez
Catedrática de Derecho Administrativo
Miembro de Foro Ético
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